Geen juridisch advies. We hebben de regels zo correct mogelijk uitgezocht (stand 20 oktober 2026), maar elke situatie is anders. Vraag het bij twijfel altijd na bij de juiste instantie: je gemeente, een notaris of een advocaat.
Wat is de rooilijn?
De rooilijn is de grens tussen jouw perceel en de openbare weg, met het voetpad erbij. Staat je voorgevel tegen de stoep, dan ligt je gevel meestal op de rooilijn. Isoleer je die gevel langs buiten, dan komt de isolatie over de rooilijn, op het openbaar domein. Daarom gelden er voor voorgevels andere regels dan voor een achtergevel of zijgevel.
Wanneer heb je geen vergunning nodig?
Als je binnen de rooilijn blijft. Dan mag je je gevels en daken langs buiten isoleren tot 26 cm dik, de afwerking meegerekend, zonder omgevingsvergunning. Werken die erbij horen mogen mee, zoals diepere dorpels of een dakgoot en regenpijp die verschuiven. Dat geldt alleen:
- als je woning hoofdzakelijk vergund is;
- als er geen verordening, BPA, RUP of verkaveling is die het verbiedt;
- als je woning niet in de inventaris van het bouwkundig erfgoed staat, niet beschermd is en niet in werelderfgoed ligt.
De volledige regels staan op de pagina renoveren van vlaanderen.be.
Hoeveel mag je over de rooilijn isoleren?
Hoogstens 14 cm, isolatie en afwerking samen. Daarvoor heb je altijd een omgevingsvergunning nodig, en de wegbeheerder moet een gunstig advies geven. In de praktijk is dat zo’n 12 cm isolatie met crepi of een andere pleister, of 10 cm isolatie met steenstrips, die zelf dikker zijn.
De stad Antwerpen vraagt ook dat dorpels 5 cm uitspringen voor het nieuwe gevelvlak, en dat de onderbouw van de gevel (het arrière-corps) blijft. Staat je woning in de erfgoedinventaris, vraag dan eerst advies bij de dienst monumentenzorg. Alles staat in het voorbeelddossier gevelisolatie van de stad.
Is 12 cm isolatie genoeg?
Voor de premie wel: 12 cm EPS haalt R 3,87, boven de premienorm van R 3. Moet je muur ook de EPB-eis van U 0,24 halen, omdat je verbouwing vergunningsplichtig is, dan heb je 14 cm EPS nodig. Die past niet binnen 14 cm over de rooilijn. Met 8 cm resol haal je diezelfde eis wel. Resol isoleert beter, maar het is erg dure isolatie.
Reken het na voor je eigen gevel in onze rekenmodule voor de isolatiedikte. Wat de premie en de EPB-eis precies vragen, lees je bij premie of EPB-eis.
Kan je isoleren zonder over de rooilijn te gaan?
Soms wel. Je kan de gevelsteen afkappen en isoleren in de ruimte die vrijkomt en in de spouw. Zo wordt je gevel niet of nauwelijks dikker. Of dat bij jouw gevel kan, bekijken we bij het plaatsbezoek.
Ben je vrij in de kleur en de afwerking?
Niet altijd. Een gemeente kan in een verordening, een BPA of een RUP regels opnemen voor de afwerking en de kleur van voorgevels, en die verschillen soms per straat. Voor woningen in de erfgoedinventaris of beschermde woningen gelden strengere regels. Vraag het na bij je gemeente of via het omgevingsloket voor je een afwerking en kleur kiest. Welke afwerkingen er zijn, lees je bij crepi, steenstrips of kalei kiezen.
Wie vraagt de vergunning aan?
Jij. JACK! vraagt geen omgevingsvergunningen aan: dat is de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Wij gaan ervan uit dat alle nodige vergunningen in orde zijn voor we aan de werken beginnen. Je dient de aanvraag in via het omgevingsloket van de Vlaamse overheid.
Isoleer je ook een zijgevel die over de grens met je buren komt, lees dan wat je met je buren afspreekt. Hoe we een gevel langs buiten isoleren, lees je op onze pagina over gevelisolatie.